O que a nova lei mudou na inadimplência do condomínio

Quando se fala em nova lei para a inadimplência no condomínio, a mudança que mais transformou a cobrança veio com o Código de Processo Civil que entrou em vigor em 2016. Ele passou a tratar as taxas condominiais, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, como título executivo extrajudicial. Na prática, o condomínio deixou de precisar de uma longa ação de cobrança para só depois executar a dívida: pode ir direto à execução.

Isso parece detalhe processual, mas mudou o comportamento de muita gente. Antes, um devedor podia levar anos discutindo a dívida antes de sentir qualquer consequência concreta. Hoje, o caminho até a penhora de bens ficou bem mais curto.

Como era antes e como é agora

No modelo antigo, o condomínio entrava com uma ação de cobrança, aguardava a sentença, os recursos e só então iniciava a fase de execução. Cada etapa consumia tempo, e o débito crescia enquanto o processo andava. Muitos acordos só aconteciam quando a dívida já tinha se tornado difícil de pagar.

Com a execução direta, o devedor é citado para pagar em prazo curto, de poucos dias. Se não pagar, o processo avança para a penhora de bens, que pode incluir dinheiro em conta, veículos e o próprio imóvel. O devedor ainda pode se defender, mas a lógica se inverteu: é ele quem precisa demonstrar que a cobrança tem algum problema.

Outra regra que segue firme é a da penhora do imóvel mesmo quando ele é o único bem da família. A dívida de condomínio é uma das exceções à impenhorabilidade do bem de família, justamente porque está ligada ao próprio imóvel e à manutenção do prédio onde a família vive.

Multa, juros e correção: o que vale hoje

A multa por atraso segue limitada a dois por cento do débito, regra que vem do Código Civil de 2002. Antes dele, a legislação de condomínios admitia multas bem maiores, e alguns prédios ainda têm convenções antigas com percentuais que não podem mais ser aplicados.

Os juros de mora são os previstos na convenção ou, se ela for omissa, os definidos em lei. Mudanças recentes nas regras gerais de juros e correção do Código Civil reacenderam a discussão sobre qual índice aplicar quando a convenção não trata do tema. Por isso, conferir a convenção e buscar orientação jurídica antes de recalcular dívidas antigas é uma medida prudente.

Quem quer entender em detalhe a relação entre inadimplência condomínio nova lei e as regras de multa e juros encontra explicações que ajudam a organizar a cobrança sem cometer excessos.

Cuidados para o condomínio cobrar dentro da lei

A execução direta só funciona se a dívida estiver bem documentada. O condomínio precisa apresentar a convenção, a ata que aprovou o orçamento ou a cota cobrada e o demonstrativo do débito. Ata mal redigida ou cota extra aprovada sem quórum adequado podem enfraquecer a cobrança.

• Atas organizadas: aprovação clara do orçamento e de cada cota extra.
• Demonstrativo detalhado: valor original, multa, juros e correção mês a mês.
• Convenção atualizada: regras de multa e juros compatíveis com a lei vigente.
• Cobrança respeitosa: sem exposição pública do devedor nem restrições abusivas.

A lei facilitou a cobrança, mas não autorizou o constrangimento. Expor nomes em listas, restringir acesso a áreas comuns ou cortar serviços essenciais continuam sendo práticas que os tribunais costumam rejeitar e que podem gerar indenização contra o condomínio.

Convenções antigas precisam ser atualizadas?

Muitos prédios ainda funcionam com convenções escritas antes do Código Civil de 2002 ou antes das mudanças processuais mais recentes. Nesses documentos, é comum encontrar multas acima do limite atual, regras de cobrança que hoje seriam consideradas abusivas e procedimentos que não conversam com a execução direta.

Cláusulas incompatíveis com a lei deixam de valer naquilo que contrariam a legislação, mas mantê-las no texto confunde moradores e síndicos e pode levar a cobranças indevidas. Atualizar a convenção exige quórum qualificado em assembleia, o que nem sempre é fácil de reunir. Mesmo assim, vale começar pelo regimento interno, que costuma ter quórum mais simples, e por orientações claras à administração sobre como calcular encargos.

Uma revisão feita com apoio jurídico evita que o condomínio cobre valores que não poderá defender depois, e dá segurança tanto a quem cobra quanto a quem paga.

O que muda para quem está devendo

Para o condômino em atraso, a principal mudança é a velocidade. A margem para empurrar a dívida ficou menor. Esperar a ação para só então negociar costuma ser um mau negócio, porque aos encargos se somam custas e honorários.

Negociar cedo continua sendo a melhor saída. Muitos condomínios aceitam parcelamentos razoáveis antes da fase judicial, e mesmo durante a execução é possível fazer acordo. O importante é propor algo que caiba no orçamento e manter a taxa corrente em dia enquanto paga o atrasado.

Há propostas em discussão no Congresso para alterar regras de condomínio, mas enquanto não forem aprovadas e publicadas, nada muda. Desconfie de informações que circulam em grupos de mensagens sobre novas regras já em vigor. Em caso de dúvida concreta, o mais seguro é consultar um advogado que atue na área e conheça o caso específico.